1. Çatının Hukuki Niteliği: KMK Madde 4 Ortak Yerler Hükmü
Binalarda en çok tartışılan ve mahkemelik olunan konuların başında çatı akması, kiremit aktarımı, su izolasyonu ve mantolama giderleri gelmektedir. Özellikle giriş, dükkan veya ara kat malikleri "Biz en alt kattayız, başımıza su damlamıyor, çatı üst kattakilerin sorunu, parasını da onlar versin" şeklinde kanunen tamamen temelsiz bir tavır takınabilmektedir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ortak yerleri açıkça saymıştır:
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar...
b) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri..."
Kanunun emredici lafzına göre çatı binanın ayrılmaz bir ortak alanıdır ve mülkiyeti tüm maliklere aittir.
2. Gider Paylaşımı: Giriş Kat Maliki Neden Ödemek Zorundadır?
KMK Madde 20 Fıkra 1/b uyarınca; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine tüm kat malikleri arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.
Aynı maddenin (c) fıkrası itiraz kapılarını tamamen kapatmıştır: "Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek yahut kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz."
Gider Dağıtım Tablosu:
| Onarım / Hasar Türü | Sorumlu Taraf | Paylaşım Kriteri |
|---|---|---|
| Ana Çatı İzolasyonu ve Kiremit Aktarımı | Tüm Kat Malikleri | Arsa Payı Oranında (KMK m. 20/b) |
| Dış Cephe Mantolama / Boya | Tüm Kat Malikleri | Arsa Payı Oranında |
| Üst Kat Banyo/Mutfak İç Borusu Sızıntısı | Üst Kat Bağımsız Bölüm Maliki | Kusursuz Sorumluluk (TMK m. 730) |
| Bina Ortak Atık Su Pimaşı Kırılması | Tüm Kat Malikleri | Arsa Payı Oranında |
| Teras Kat Tabanı Su Yalıtımı | Tüm Kat Malikleri | Ortak Çatı Sayılır (Yargıtay Emsali) |
3. Çatı Acil Akıyorsa ve Yönetim Toplanmıyorsa: Delil Tespiti ve Mahkeme İzni
Kış aylarında çatısı akan en üst kat malikinin genel kurul sürecini veya tembel bir yöneticinin keyfini aylarca beklemesi hayatın olağan akışına aykırıdır. Bu durumda izlenecek acil hukuki süreç şöyledir:
- Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Değişik İş (Delil Tespiti): Mağdur malik derhal mahkemeye başvurarak çatıdaki hasarın aciliyetini, alt daireye verdiği zararı ve onarım için gereken yaklaşık maliyetin bilirkişi marifetiyle yerinde tespitini ister.
- Hakimden Onarım Yetkisi (KMK Madde 33): Tespit raporu alındıktan sonra mahkemeden acil onarımı yaptırmak üzere yetki talep edilir.
- Faturanın Maliklere Rücu Edilmesi: Onarım yetkisiyle çatı tamir ettirilir; fatura bedeli tüm kat maliklerine arsa payları oranında noter ihtarnamesi veya icra takibiyle paylaştırılarak tahsil edilir.