Bu rehber; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 17 (Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ve 2/3 Fiili Oturum Kuralı), KMK Madde 20 & 34 (Ortak Giderler ve Yönetici Seçimi), 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu Madde 1 & 42 ve Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Dairelerinin yerleşik emsal içtihatları çerçevesinde hazırlanmıştır.
Giriş: Türkiye'de Kooperatiften Site Yönetimine Geçiş Çıkmazı
Türkiye'de inşa edilen çok bloklu sitelerin ve toplu konut alanlarının büyük bir bölümü "Konut Yapı Kooperatifi" modeliyle hayata geçmektedir. Ancak inşaat tamamlanıp bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edildikten sonra en büyük hukuki kaos başlar: Kooperatif henüz tasfiye edilmemişken site yönetimi nasıl kurulur? Kooperatif başkanı sitenin de yöneticisi midir? Hem kooperatife hem siteye çifte aidat ödenir mi?
Bu soruların cevabı, iki ayrı kanunun (1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) yetki alanlarının kesin sınırlarını bilmekten geçer. Kanun ve Yargıtay emsal kararları ışığında 5 temel aşamada süreci inceliyoruz.
1. Kooperatif Devam Ederken Site Yönetimi Ne Zaman Kurulabilir? (2/3 Kuralı)
Uygulamada kooperatif yöneticilerinin en sık yaptığı hata, "Kooperatifimiz henüz tasfiye edilmedi, ferdi münasebetler veya tasfiye bitmeden site yönetimi kurulamaz" iddiasıdır. Bu iddia kanunen tamamen geçersizdir.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesinin 3. fıkrası çok açık bir emredici kural koymuştur:
KMK Madde 17/3: "Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış veya bağımsız bölümlerin üçte ikisi (2/3) fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyeti hükümleri uygulanır."
Buna göre:
- Tapuda kooperatif adına veya üyeler adına kat irtifakı tesis edilmişse,
- İnşaat fiilen bitmiş veya bağımsız bölümlerin en az 2/3'ünde yaşam ve fiili oturum başlamışsa,
- Kooperatifin tasfiyesi yıllarca sürse dahi, anagayrimenkulün yönetimi doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi hale gelir. Kat malikleri derhal toplanarak kendi site yönetimlerini kurma hakkına sahiptir.
2. Kooperatif Tüzel Kişiliği ile Site Yönetimi Arasındaki Kesin Hukuki Ayrım
Kooperatif ile Site Yönetimi tamamen farklı hukuki rejimlere tabidir:
- Kooperatif (1163 Sayılı Kanun): Ticaret siciline tescilli, tüzel kişiliği olan bir ortaklıktır. Amacı inşaatı yapmak, üyelerine mülk edindirmek ve tasfiye olmaktır. Karar organı Kooperatif Genel Kurulu (ortaklar), icra organı Kooperatif Yönetim Kurulu'dur.
- Site Yönetimi (634 Sayılı Kanun): Tüzel kişiliği olmayan, bağımsız bölüm tapu maliklerinin oluşturduğu bir yönetim organıdır. Amacı tamamlanmış yapıların ortak alanlarını (kapıcı, asansör, güvenlik, temizlik, ısınma) işletmek ve korumaktır. Karar organı Kat Malikleri Kurulu, icra organı Kat Maliklerince seçilen Yöneticidir.
Kritik Hukuki Sonuç: Bir bağımsız bölümü kooperatif üyesinden tapuyla satın alan 3. şahıs, kooperatif üyesi değildir; ancak tapu maliki olduğu andan itibaren Kat Maliki sıfatıyla Site Yönetimi'nin doğal üyesidir. Kooperatif genel kurulunda oy kullanamaz ama Site Kat Malikleri Kurulu'nda oy hakkına sahiptir.
3. Çifte Aidat Sorunu: Hangi Parayı Kooperatif, Hangi Parayı Site Yönetimi Toplar?
Kooperatiften siteye geçiş aşamasında yaşanan en büyük anlaşmazlık aidat toplamada ortaya çıkar. Hak sahiplerine hem kooperatiften hem de fiili yönetimden iki ayrı aidat makbuzu gönderilmektedir. Yargıtay içtihatları bu konuda net bir ayrım yapmıştır:
| Kriter | Kooperatif Aidatı (1163 S.K.) | Site İşletme Avansı (KMK 20) |
|---|---|---|
| Yasal Dayanak | 1163 S.K. m. 42 & Ana Sözleşme | 634 S.K. m. 20 & Yönetim Planı |
| Talep Edilebilecek Giderler | İnşaat eksikleri, tasfiye masrafları, kooperatifin geçmiş SGK/vergi borçları, dava ve avukatlık giderleri. | Kapıcı/güvenlik maaşı, elektrik, asansör periyodik bakım, ortak su, temizlik malzemesi, kalorimetre/ısı payı. |
| Kimlerden İstenebilir? | Yalnızca kooperatife ortak olan üyelerden. Daireyi tapudan satın alan 3. şahıslardan istenemez. | Tüm bağımsız bölüm tapu maliklerinden ve fiilen oturan kiracılardan (kira bedeli sınırıyla). |
| Gecikme Tazminatı | Genel kurul kararıyla belirlenen ticari temerrüt faizi. | KMK 20/c uyarınca yasal aylık %5 gecikme tazminatı. |
| Tahsilat Yetkilisi | Kooperatif Yönetim Kurulu | Kat Malikleri Kurulu'nca Seçilen Site Yöneticisi |
Yargıtay Uyarısı: Kooperatif yönetim kurulu, bağımsız bölümler fiilen kullanılmaya başlandıktan sonra "site işletme gideri" (kapıcı, temizlik, asansör) adı altında para toplayamaz ve KMK 20/c gereğince aylık %5 gecikme tazminatı talep edemez. Bu yetki münhasıran 634 sayılı kanuna göre kurulmuş Site Yönetimi'ne aittir.
4. Yargıtay Kararları Işığında: Kooperatif Başkanı Otomatik Olarak Site Yöneticisi midir?
En sık karşılaşılan ikinci büyük ihtilaf, kooperatif başkanı ve yönetim kurulu üyelerinin, binalar bittikten sonra da kendilerini sitenin doğal yöneticisi ilan etmeleridir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Dairelerinin onlarca emsal kararında vurgulanan kesin ilkeler şunlardır:
- Ana Sözleşme Hükmü Geçersizdir: Kooperatif ana sözleşmesinde veya genel kurul kararında "İnşaat bitince kooperatif yönetim kurulu siteyi de yönetir" şeklinde madde bulunsa dahi, bu madde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kamu düzenine ilişkin emredici 34. maddesi karşısında hükümsüzdür (yok hükmündedir).
- Çifte Çoğunlukla Seçim Şarttır: KMK Madde 34 gereğince site yöneticisi, yalnızca tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla (çifte çoğunluk) seçilebilir.
- Husumet Ehliyeti Yokluğu: Kat malikleri tarafından usulüne uygun seçilmemiş olan kooperatif başkanı, site adına banka hesabı işletemez, işletme projesi ilan edemez ve aidat borcunu ödemeyen malik aleyhine ilamsız icra takibi yapamaz. Yaparsa borçlu itiraz ettiğinde icra takibi "aktif husumet ehliyeti yokluğu" nedeniyle mahkemece iptal edilir.
Emsal Yargıtay İçtihadı (Yargıtay 18. H.D., 2014/15892 E., 2015/3412 K.):
"Kat irtifakı tesis edilmiş ve fiilen oturulan anagayrimenkullerde, kooperatif yönetim kurulunun kat malikleri kurulu yerine geçerek ortak gider belirleme ve yönetici sıfatıyla işlem yapma yetkisi bulunmamaktadır. Site yöneticisi 634 Sayılı Kanun'un 34. maddesindeki usule göre kat maliklerince seçilmelidir."
5. Adım Adım Geçiş Rehberi: Kooperatiften Site Yönetimine Nasıl Geçilir?
Kooperatif binalarında yaşayan kat maliklerinin hukuka uygun, itiraza kapalı ve kesinleşmiş bir site yönetimi kurması için izlemesi gereken yasal 5 adım:
Adım 1: Tapu Kütüğünden Güncel Kat Malikleri Listesinin Alınması
İlgili Tapu Müdürlüğü'nden anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin tapu malikleri listesi (adı-soyadı, T.C. kimlik no ve arsa payı oranları) resmi olarak temin edilir. Toplantıda oy hakkı kooperatif üyelik payına göre değil, tapudaki arsa payına göredir.
Adım 2: İlk Kat Malikleri Kurulu Çağrısının Tebliği (KMK Madde 29)
Toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imza karşılığı çağrı mektubu ulaştırılır. Çağrıda toplantı tarihi, yeri, saati ve ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının tarihi açıkça belirtilir.
Adım 3: Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Yönetici Seçimi (KMK Madde 34)
İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. İkinci toplantıda ise katılanların salt çoğunluğu ile karar alınır (yönetici seçiminde çifte çoğunluk aranır). Toplantıda:
- Site Yönetim Kurulu (veya Yönetici) ve Denetçi seçilir.
- Mevcut tapu yönetim planı gözden geçirilir (gerekirse KMK 28 uyarınca 4/5 çoğunlukla değiştirilir).
- Yöneticiye resmi banka hesabı açma, abonelikleri devralma ve işletme bütçesi yapma yetkisi verilir.
Adım 4: Noter Tasdikli Karar ve İşletme Defterlerinin Açılması
KMK Madde 32 ve 36 gereğince seçilen yönetici, Noterliğe giderek Karar Defteri ve İşletme Defteri açılış tasdikini yaptırır. Kooperatif defterleri site için kullanılamaz; siteye ait yeni defterler açılmalıdır.
Adım 5: Tesis ve Ortak Alanların Devir-Teslim Tutanağı
Kooperatif tüzel kişiliği ile yeni seçilen Site Yönetimi arasında resmi bir Devir-Teslim Tutanağı tanzim edilir:
- Trafo, hidrofor, su deposu, jeneratör ve kazan dairesi cihazlarının garanti ve bakım evrakları devredilir.
- Elektrik, su, doğalgaz ve asansör şantiye/ortak abonelikleri kooperatiften Site Yönetimi adına devir alınır.
- Yönetim odası, güvenlik kulübesi, sosyal tesis ve sığınak anahtarları teslim edilir.
- Eski kooperatif döneminde toplanmış ve site işletmesine ait kalan nakit kasa/banka bakiyesi site hesabına aktarılır.
Sonuç: KonutYönetim ile Sorunsuz Geçiş ve Şeffaf Yönetim
Kooperatiften site yönetimine geçiş dönemleri, hak sahiplerinin en çok şeffaflık aradığı, mali şüphelerin tavan yaptığı hassas dönemlerdir. Eski Excel tabloları veya kooperatif usulü elden makbuz kesme yöntemleri hem yöneticileri ağır hukuki sorumluluk altına sokar hem de maliklerde güvensizlik yaratır.
KonutYönetim Bulut Platformu; KMK 20 ve KMK 37'ye %100 uyumlu yerleşik bütçe modülü, kiracı-ev sahibi çift cüzdan ayrımı, banka hareketlerinin anlık canlı kasa olarak maliklere gösterilmesi ve tek tıkla resmi Noter Karar Defteri dökümleriyle kooperatiften siteye geçiş sürecini tek günde sıfır hatayla tamamlamanızı sağlar.