1. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32 ve Karar Defterinin Hukuki Niteliği
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 32 gereğince, anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Kat Malikleri Kurulu'nun aldığı her türlü karar, yönetici tarafından noterlikçe onaylanmış ciltli ve sayfa numaraları birbirini takip eden bir Karar Defteri'ne sıra numarasıyla yazılmak ve toplantıya katılan bütün kat malikleri tarafından imzalanmak zorundadır.
Önemli Yasal Kural: Karara aykırı oy verenler (muhalif kalanlar), muhalefet sebeplerini tutanağa ve karar defterine yazarak altını imzalamalıdır. Muhalefet şerhi koymayan kat maliki, sonradan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kararın iptali davası açma hakkını (KMK Madde 33 uyarınca) kaybedebilir.
2. Noter Açılış ve Kapanış Tasdiki Zorunluluğu (KMK Madde 32/Son)
Uygulamada apartman ve site yöneticilerinin en çok ihmal ettiği ve bu yüzden idari para cezasıyla karşı karşıya kaldığı konu noter kapanış tasdikidir.
- Açılış Tasdiki: Yeni bir karar defteri kullanılmaya başlanmadan önce ilgili Noterlikçe sayfaları mühürlenmeli ve onay şerhi verilmelidir.
- Kapanış (Görüldü) Tasdiki: KMK 32. maddesinin son fıkrası gereğince; "Yönetici, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde (yani her yıl en geç 31 Ocak tarihine kadar) defteri notere kapattırmaya mecburdur."
Kapanış tasdiki yaptırılmayan karar defterleri adli yargılamada kesin delil gücünü yitirebilir ve yöneticiler hakkında KMK Ek Madde 1 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından idari para cezası tesis edilir.
3. Karar Defterine Karar Nasıl Yazılır? Adım Adım Rehber
- Başlık ve Tarih: Karar sıra numarası (Örn: Karar No: 2026/01), toplantı tarihi, toplantının yapıldığı yer ve saat eksiksiz belirtilmelidir.
- Toplantı Nisabı: İlk çağrıda hem bağımsız bölüm sayısı hem de arsa payı çoğunluğu aranır. İkinci çağrıda ise katılanların salt çoğunluğu ile karar alınır (istisnalar hariç). Tutanakta kaç malikin asaleten, kaç malikin vekaleten katıldığı açıkça yazılmalıdır.
- Gündem Maddeleri: Çağrı mektubunda (davetiyede) ilan edilen gündem sırasına sadık kalınmalıdır. Gündemde olmayan bir konunun görüşülebilmesi için toplantıda mevcut bulunan maliklerin salt çoğunluğunun teklifi gerekir.
- Karar Metni ve Oylama Sonucu: Kararın içeriği tereddüde mahal bırakmayacak netlikte yazılmalı, oylamanın "Oy birliği" mi yoksa "Oy çokluğu" ile mi kabul edildiği; red verenlerin blok ve daire numaraları tek tek zikredilmelidir.
4. Kopyalanabilir Hazır Karar Metni Şablonları
Şablon 1: Olağan Genel Kurul ve Yönetici / Denetçi Seçim Kararı
KARAR TARİHİ: .../.../2026
KARAR NO: 2026/01
TOPLANTI YERİ: Apartman Sığınak / Toplantı Salonu
GÜNDEM:
1. Açılış ve Divan Heyetinin Seçimi.
2. 2025 yılı Yönetim ve Denetim Kurulu faaliyet raporlarının okunması ve ibrası.
3. Yeni dönem Yönetici ve Denetçi seçimi.
4. 2026 yılı İşletme Projesinin ve aylık aidatların görüşülerek onaylanması.
5. Dilek ve temenniler, kapanış.
ALINAN KARARLAR:
1. Toplantı yeter sayısının sağlandığı görülmüş, Divan Başkanlığına (Ad Soyad), Katipliğe (Ad Soyad) oy birliğiyle seçilmiştir.
2. Geçmiş dönem yönetim faaliyetleri oy çokluğuyla ibra edilmiştir.
3. Yeni dönem Apartman Yöneticiliğine ... No'lu bağımsız bölüm maliki (Ad Soyad), Denetçiliğe ise ... No'lu bağımsız bölüm maliki (Ad Soyad) 1 yıl süreyle görev yapmak üzere oy çokluğu/oy birliği ile seçilmiştir.
4. Yöneticinin resmi banka hesabı açmaya, posta çeki hesabı yönetmeye, internet bankacılığı kullanmaya, aidat ve ortak giderleri tahsil etmeye, borcunu ödemeyen malikler hakkında KMK 20. maddesi gereğince %5 gecikme tazminatlı icra takibi başlatmaya tam yetkili kılınmasına karar verilmiştir.
Şablon 2: Aidat Artışı ve Demirbaş Avansı Kararı Metni
ALINAN KARAR:
2026 yılı tahmini işletme projesi incelenmiş olup, asgari ücret artışları, elektrik, su ve ortak alan bakım maliyetlerindeki değişimler dikkate alınarak; 01/.../2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere daire başı aylık genel gider aidatının ... TL olarak belirlenmesine, ayrıca planlanan asansör periyodik revizyonu için her bağımsız bölümden tek seferlik ... TL demirbaş fonu avansı toplanmasına, ödemelerin her ayın en geç ... gününe kadar apartmanın resmi IBAN hesabına yatırılmasına oy çokluğuyla karar verildi.
5. KonutYönetim ile Dijital Hazirun ve Karar Süreçleri
KonutYönetim platformu, genel kurul süreçlerini baştan sona otomatikleştirir: Malik ve kiracı listelerinden dijital hazirun cetvelini tek tıkla oluşturur, sayı ve arsa payı çift çoğunluk nisabını toplantı anında canlı olarak hesaplar, toplantı tutanağını standart kanuni formatta PDF olarak üretir ve tüm kat maliklerine anında SMS ve e-posta ile ulaştırır.