1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 ve Kanuni Çerçeve
Toplu konut ve apartman yaşamında en büyük huzursuzluk kaynaklarından biri; gece yarılarına kadar süren aşırı gürültü, ortak koridorda taşkınlık yapma, komşulara hakaret etme veya aidat/ortak gider borçlarını alışkanlık haline getirerek ödememe eylemleridir. Hukukumuzda mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına alınmış olsa da, bu hak sınırsız değildir. 634 Sayılı KMK Madde 25, çekilmez hale gelen kat maliklerine karşı diğer komşulara emsalsiz bir koruma sağlar:
Bu madde, apartman kurallarını hiçe sayan bir malikin mülkiyet hakkının elinden alınarak diğer komşulara devredilmesinin yasal yoludur.
2. Hangi Durumlarda "Çekilmezlik" Hali Gerçekleşmiş Sayılır?
Kanun koyucu Madde 25/3’te çekilmezliğin somutlaştığı 3 ana kanuni karineyi açıkça saymıştır:
- İcra Takibine Rağmen Borcun Ödenmemesi: Ortak gider ve avans payını ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapılmış ve kesinleşmiş olması.
- Hakimin Emrine Rağmen İhlalin Sürmesi: KMK Madde 33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nce verilen emre rağmen, bu borç ve ödevleri yerine getirmemekte bir yıl boyunca ısrar edilmesi.
- Ahlaka ve Adaba Aykırı Kullanım: Kendi bağımsız bölümünü randevuevi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak veya kullandırmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
- Sürekli ve Ağır Gürültü/Taciz: Kanunda sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, komşuların huzur ve sükununu sürekli biçimde felç eden, hayatı zehir eden gürültü ve saldırganlık halleri de Yargıtay tarafından çekilmezlik kapsamında değerlendirilir.
3. Dava Açma Şartları, Çoğunluk ve Hak Düşürücü Süreler
KMK Madde 25 davası hukuki sonuçları itibarıyla çok ağır olduğundan kanun koyucu sıkı usul kuralları getirmiştir:
| Aşama / Kriter | Yasal Koşul | Hukuki Sonuç |
|---|---|---|
| Genel Kurul Kararı | Diğer maliklerin Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu | Tek bir malik tek başına dava açamaz. |
| Hak Düşürücü Süre (Öğrenme) | 6 Ay | Dava hakkının öğrenildiği tarihten itibaren başlar. |
| Mutlak Süre (Gerçekleşme) | 5 Yıl | Dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl geçince biter. |
| Bedelin Depo Edilmesi | Mahkeme Veznesine Peşin Ödeme | Bilirkişice belirlenen rayiç bedel yatırılmadan tapu tescil edilmez. |
4. Mahkeme Süreci ve Tapu İptali Nasıl İşler?
Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davada hakim taşınmaz mahallinde bilirkişilerle keşif yapar. Davalının komşuluk ilişkilerini çekilmez hale getirdiği zabıta tutanakları ve tanık beyanlarıyla sabit görülürse:
- Bilirkişi taşınmazın dava tarihindeki tam piyasa değerini belirler.
- Hakim, davayı açan kat maliklerine bu bedeli mahkeme veznesine yatırmaları için kesin süre verir.
- Bedel yatırıldığında davalı malikin tapusu iptal edilerek davacı kat malikleri adına arsa payları oranında tescil edilir.
- Satış bedeli eski malike ödenir ve eski malik icra dairesi aracılığıyla bağımsız bölümden tahliye edilir.