1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 ve Dış Cephe Bütünlüğü
Türkiye’de apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan ihtilafların başında bağımsız bölüm balkonlarının cam balkon sistemleriyle kapatılması gelmektedir. Kat malikleri çoğunlukla balkonun kendi mülkiyet sınırları içinde olduğunu düşünerek istedikleri tadilatı yapabilecekleri yanılgısına düşmektedir. Oysa ki 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi son derece açık bir sınır çizmiştir:
Balkonların dış parapet duvarları, trabzanları ve cephe boşlukları binanın ortak dış cephesinin ayrılmaz parçasıdır. Dolayısıyla balkona yapılan her türlü kalıcı müdahale yalnızca bağımsız bölümü değil, tüm binanın mimari estetiğini ve ortak yerini ilgilendirir.
2. Yargıtay İçtihatları: Katlanır Cam Balkon Projeye Aykırı mıdır?
Uygulamada en çok öne sürülen savunma; "Kullanılan malzemenin katlanabilir veya sürgülü cam olduğu, sabit PVC veya alüminyum doğrama gibi kalıcı bir duvar niteliği taşımadığı, istendiğinde tamamen açılabildiği" yönündedir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin yerleşik kararları bu savunmayı kesin olarak reddetmektedir.
Yargıtay Emsal Kararı Çerçevesi (Y.H.G.K. E: 2015/18-243 K: 2016/51):
- Mimari Projeye Bağlılık: Binanın inşaat ruhsatına esas onaylı mimari projesinde balkonların açık olarak tasarlandığı hallerde, balkonun sonradan saydam veya renkli camla kapatılması projeye aykırılık teşkil eder.
- İmar Mevzuatı Açısından: Balkonun kapatılarak oda niteliğine dönüştürülmesi veya dış iklim şartlarından tamamen izole edilmesi taban alanı katsayısı (TAKS) ve katlar alanı katsayısı (KAKS / Emsal) hesaplarını etkileyebileceğinden yasal dayanak gerektirir.
- 4/5 Yazılı Rıza Yoksa Aykırılık Kesindir: Kat malikleri kurulunda veya kat malikleri arasında 4/5 çoğunlukla alınmış yazılı bir izin yoksa, tek bir kat malikinin şikayeti dahi sistemin sökülmesi için yeterlidir.
3. Eski Hale Getirme Davası Nasıl Açılır? Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bina veya sitede komşulardan 4/5 yazılı izin almadan cam balkon taktıran bağımsız bölüm malikine karşı herhangi bir kat maliki ya da genel kurulun yetkilendirdiği bina yöneticisi dava açabilir.
| Aşama | Açıklama / Süreç | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4 & KMK m. 33) | Taşınmazın Bulunduğu Yer |
| Dava Türü | Mimari Projeye Aykırılığın Giderilmesi ve Eski Hale Getirme | 634 S.K. Madde 19 & 33 |
| Bilirkişi İncelemesi | Mahkemece atanan Mimar/İnşaat Mühendisi onaylı projeyi inceler ve yerinde keşif yapar. | Belediye İmar İşlem Dosyası |
| Hüküm ve Süre | Hakim davalıya aykırılığı gidermesi (cam balkonu sökmesi) için genellikle 30 gün yasal süre verir. | KMK m. 33 Hakimin Müdahalesi |
| İcra Marifetiyle İnfaz | Süre sonunda sökülmezse davacı icra dairesi aracılığıyla söküm yaptırır; tüm masrafları davalıdan alır. | İcra ve İflas Kanunu m. 30 |
4. Hukuka Uygun Cam Balkon Yaptırmanın 3 Temel Şartı
Balkonunu kış bahçesi veya korunaklı alan olarak kullanmak isteyen maliklerin ileride mahkeme kararıyla söküm masrafı ve avukatlık vekalet ücreti ödememesi için izlemesi gereken yasal prosedür şunlardır:
- Kat Malikleri Genel Kurulunda Karar Alınması: Olağan veya olağanüstü genel kurul gündemine "Balkonların Kapatılması ve Dış Cephe Standardı" maddesi eklenmelidir.
- 4/5 Çifte Çoğunluk / Yazılı Rıza: Bloktaki veya sitedeki tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından en az 4/5’inin yazılı muvafakati alınarak karar defterine işlenmeli ya da bağımsız bir muvafakatname imzalatılmalıdır.
- Tip Proje ve Renk Standardı: Cephede görüntü kirliliği oluşmaması için alüminyum profil rengi (örneğin Antrasit Gri RAL 7016), camın rengi (şeffaf/füme) ve açılır kanat yönleri belirlenerek tüm binada tek tip uygulama şartı getirilmelidir.