1. Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve KMK Madde 28 Bağlayıcılığı
Toplu yaşam alanlarında evcil hayvan (kedi, köpek, egzotik hayvanlar) beslenmesi en hararetli tartışmalardan biridir. Hayvanseverler 5199 Sayılı Hayvanları Koruma Kanunu’nu referans göstererek hayvan haklarının kısıtlanamayacağını savunurken, diğer sakinler Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı hükümlerine dayanmaktadır.
Burada hukuki hiyerarşiyi belirleyen en temel metin tapu müdürlüğünde tescilli bulunan Yönetim Planı’dır. KMK Madde 28 fıkra 1 şu hükmü içerir:
Kiracılar da Borçlar Kanunu ve KMK hükümleri gereği bağımsız bölüme taşındıklarında bu yönetim planına uymakla yükümlüdür.
2. Yargıtay’ın 2 Farklı Durum İçin Yerleşik İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile kapatılan 18. Hukuk Dairesi ve bu görevleri devralan 20. Hukuk Dairesi’nin içtihatları konuyu iki ana ayrımda kesin kurallara bağlamıştır:
Senaryo A: Yönetim Planında Açıkça "Hayvan Beslenemez" Maddesi Varsa
Eğer yönetim planında "Bağımsız bölümlerde ve ortak yerlerde her ne suretle olursa olsun kedi, köpek, kümes hayvanı beslenemez" gibi açık bir yasak hükmü yer alıyorsa:
- Hakim hayvanın aşılarının yapılıp yapılmadığına, eğitimli olup olmadığına veya çevresine ses çıkarıp çıkarmadığına bakmaz.
- Yönetim planı taraflar arasında akdedilmiş bağlayıcı bir akit kabul edildiğinden, doğrudan hayvanın bağımsız bölümden uzaklaştırılmasına (tahliyesine) karar verilir.
- Davalının "Ben evi tutarken veya satın alırken yönetim planını okumamıştım" şeklindeki savunması tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği mahkemelerce reddedilir.
Senaryo B: Yönetim Planında Evcil Hayvan Yasağı Yoksa
Eğer yönetim planında evcil hayvana dair hiçbir yasaklama bulunmuyorsa veya serbest bırakılmışsa:
- Sırf bir hayvanın mevcudiyeti nedeniyle tahliye kararı verilemez.
- Tahliye için KMK Madde 18 uyarınca "Çekilmez Rahatsızlık" unsurunun somut delillerle kanıtlanması gerekir.
- Mahkeme keşif yapar, belediye veteriner ve gürültü bilirkişisi görevlendirir. Desibel ölçümleri yapılır; gece uykusunu bölecek düzeyde sürekli havlama, ortak koridorda saldırgan tavırlar veya binayı saran pis koku tespit edilirse ancak o zaman tahliye kararı verilebilir.
3. Yönetim Kurulu veya Güvenliğin Yetki Sınırları
Uygulamada bazı site yöneticilerinin veya güvenlik görevlilerinin hukuki yetkilerini aşarak tehlikeli eylemlerde bulundukları görülmektedir:
| Eylem Türü | Yasal Durum | Hukuki / Cezai Yaptırım |
|---|---|---|
| Site Girişinde Hayvanı Engellemek | HUKUKA AYKIRI | TCK m. 123 (Huzur ve Sükunu Bozma) ve TCK m. 154 |
| Daireye Girip Hayvana El Koymak | SUÇ TEŞKİL EDER | TCK m. 116 (Konut Dokunulmazlığını İhlal) & Yağma Riski |
| Yönetim Planı Uyarınca Dava Açmak | YASAL TEK YOL | Sulh Hukuk Mahkemesi m. 33 Tahliye Hükmü |
| İcra Memuruyla Tahliye | YASAL İNFAZ YOLU | İcra ve İflas Kanunu Tahliye Prosedürü |
4. Yönetim Planındaki Maddenin Değiştirilmesi
Hayvansever sakinlerin sitelerinde evcil hayvan yasağını kaldırmak istemeleri durumunda izlemeleri gereken yasal yol genel kurulda yönetim planı değişikliği yapmaktır. KMK Madde 28/3 uyarınca yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Toplantıya katılanların değil, tapudaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5'inin kabul oyu vermesi ve yeni metnin tapu müdürlüğüne tescil edilmesi gerekir.