1. Mülkiyet Hakkı ve KMK Madde 16: Ortak Yerlerde Kullanma Hakkı
Aidat tahsilatında zorlanan site ve apartman yönetimlerinin sahada en sık başvurduğu hatalı yöntemlerden biri borçlu kat sakinlerinin yaşamını zorlaştırmaya çalışmaktır. "Aidatını ödemeyenin plaka tanıma sistemini siliyoruz, otopark bariyeri açılmasın, asansör çipini iptal ediyoruz, merdivenden çıksın" şeklindeki kararlar hukuk devleti ilkeleriyle ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile tamamen bağdaşmaz.
634 Sayılı Kanun’un 16. maddesi son derece nettir:
Ortak mülkiyet hakkı, borcun ödenmemesi gerekçesiyle tek taraflı olarak gasp edilemez veya askıya alınamaz.
2. Genel Kurul Kararı Alınmış Olsa Dahi Hükümsüzdür (Mutlak Butlan)
Yöneticilerin en büyük sığınağı "Biz bu kararı kafamıza göre almadık, genel kurulda oyladık ve oy çokluğuyla karar defterine yazdık" iddiasıdır. Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre;
- Genel kurullar kanunların emredici hükümlerine, kişilik haklarına ve anayasal mülkiyet hakkına aykırı karar alamaz.
- Alınan bu tür kararlar yok hükmündedir (mutlak butlanla batıldır).
- Borçlu sakin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kararın iptalini dahi beklemeden KMK Madde 33 kapsamında "Hakimin Müdahalesi" yoluyla tedbiren engelin kaldırılmasını sağlayabilir.
3. Yöneticinin Karşılaşacağı Cezai Riskler (Türk Ceza Kanunu)
Borçluya karşı bu tip fiili zorlamalara girişen yöneticiler yalnızca hukuk mahkemeleriyle değil, Asliye Ceza Mahkemeleri ile de karşı karşıya kalabilmektedir:
| TCK Maddesi | Suç Tanımı | Olası Cezai Yaptırım |
|---|---|---|
| TCK Madde 123 | Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma (Israrlı engelleme, kapıda bekletme) | 3 Aydan 1 Yıla Kadar Hapis Cezası |
| TCK Madde 154 | Hakkı Olmayan Yere Tecavüz (Ortak alanı başkasına kullandırmama) | 6 Aydan 3 Yıla Kadar Hapis ve Adli Para |
| TCK Madde 124 | Ayrımcılık ve Hizmetten Yararlanmayı Engelleme | 1 Yıldan 3 Yıla Kadar Hapis Cezası |
4. Hukuka Uygun ve Sonuç Veren Yasal Tahsilat Rotası
Bina yöneticisinin kanunen tanınmış olağanüstü güçlü tahsilat enstrümanları bulunmaktadır. Fiili engellemelere girişip suç işlemek yerine şu adımlar izlenmelidir:
- KMK 37 Uyarınca İşletme Projesinin Kesinleşmesi: İşletme projesinin noterden veya imza karşılığı tebliğ edilmesiyle itiraz edilmeyen bütçe ilam hükmü kazanır.
- İcra Takibi Başlatılması (Örnek No: 7 veya Örnek No: 4-5): Borçluya asıl alacak ve aylık %5 kanuni gecikme tazminatı hesaplanarak icra emri gönderilir.
- İtirazın İptali ve %20 İcra İnkar Tazminatı: Borçlu takibe haksız itiraz ederse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak davada borcun yanında %20 oranında icra inkar tazminatı ve mahkeme masrafları da borçluya yükletilir.
- Kanuni İpotek Tesis Edilmesi: Kat maliki borcunu ısrarla ödemezse KMK Madde 20/son uyarınca diğer kat maliklerinin yazılı talebiyle borçlunun bağımsız bölümü üzerine tapuda Kanuni İpotek şerhi konulabilir.