1. İşletme Projesi Nedir ve Kim Tarafından Hazırlanır? (KMK Madde 37)
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 uyarınca, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. İşletme projesi, sitenin veya apartmanın 1 yıllık tahmini gelir-gider bütçesini ve her kat malikine düşen aylık aidat (avans) payını gösteren resmi mali tablodur.
2. İşletme Projesinde Bulunması Zorunlu Kanuni Unsurlar
- 1 Yıllık Tahmini Gelir ve Giderler: Kapıcı/temizlik personeli maliyeti (SGK ve kıdem tazminatı fonu dahil), ortak elektrik, su, jeneratör yakıtı, asansör periyodik bakım sözleşmesi, yönetim yazılımı, muhasebe ve kırtasiye giderleri.
- Bölüşüm Oranları: KMK 20. maddesi gereğince eşit paylaştırılacak giderler (kapıcı, bahçıvan, güvenlik) ile arsa payı oranında paylaştırılacak giderlerin (ortak tesis onarımı, sigorta primi) ayrımı.
- Bağımsız Bölüm Başına Aylık Avans Tutarı: Her dairenin ödeyeceği aylık net avans miktarı.
3. Örnek 24 Dairelik Apartman Yıllık İşletme Projesi Bütçe Tablosu
| Gider Kalemi | Aylık Tutar | Yıllık Toplam | Paylaşım Esası |
|---|---|---|---|
| Temizlik & Kapıcı Hizmeti | 12.000 TL | 144.000 TL | KMK 20/a Eşit Pay |
| Ortak Alan Elektrik & Su | 4.500 TL | 54.000 TL | KMK 20/a Eşit Pay |
| Asansör Aylık Bakım & Yeşil Etiket Vizesi | 3.500 TL | 42.000 TL | KMK 20/b Arsa Payı |
| Yönetim Programı & Kırtasiye | 600 TL | 7.200 TL | KMK 20/a Eşit Pay |
| Beklenmedik Gider & Küçük Onarım Fonu | 3.400 TL | 40.800 TL | KMK 20/b Arsa Payı |
| TOPLAM TAHMİNİ BÜTÇE | 24.000 TL | 288.000 TL | Daire Başı Aylık: 1.000 TL |
4. Kat Maliklerine Tebliğ ve 7 Günlük İtiraz Prosedürü
KMK Madde 37/3 uyarınca hazırlanan proje, tüm kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (kiracılara) imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir. Whatsapp veya panoya asma yöntemi yasal tebliğ sayılmaz.
7 Günlük İtiraz Süresi: Bildirimden başlayarak yedi (7) gün içinde projeye itiraz edilirse durum Kat Malikleri Kurulu'nda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. 7 gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi kesinleşir.
5. Kesinleşmiş İşletme Projesinin İcra Hukukundaki Gücü
KMK Madde 37/son fıkrası hayati bir koruma sağlar: "Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır."
Bu hüküm sayesinde, aidat borcunu ödemeyen malik ilamsız icra takibine haksız itirazda bulunursa, yönetici mahkemede uzun bir dava açmak yerine İcra Mahkemesi'nde doğrudan "İtirazın Kaldırılması" davası açabilir ve %20 icra inkar tazminatı hükmettirebilir.
6. KonutYönetim ile Otomatik KMK 37 Bütçe Sihirbazı
KonutYönetim, geçmiş harcama verilerini ve enflasyon projeksiyonlarını kullanarak KMK 37 uyumlu işletme projesini saniyeler içinde hazırlar, bağımsız bölümlerin arsa payı dağılımını milimetrik hesaplar ve tek tıkla resmi tebligat mektubu çıktısı verir.