1. Asansör Etiket Renkleri ve Yasal Anlamları

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı'nın Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği uyarınca akredite A tipi muayene kuruluşlarınca her yıl yapılan kontroller sonucunda 4 farklı etiket verilir:

  • Yeşil Etiket (Kusursuz): Asansörün can ve mal güvenliği açısından tam uygun olduğunu gösterir.
  • Mavi Etiket (Hafif Kusurlu): Güvenliği doğrudan tehdit etmeyen küçük eksikliklerdir, 12 ay içinde giderilmelidir.
  • Sarı Etiket (Kusurlu): Güvenliği etkileyebilecek eksikliklerdir, 120 gün içinde giderilmesi zorunludur.
  • Kırmızı Etiket (Güvensiz): Asansörün can güvenliği açısından yüksek risk taşıdığını belirtir. 60 gün içinde revizyon yapılmazsa ilgili belediye tarafından asansör mühürlenerek kullanıma kapatılır.

2. Hukuki Ayrım: İşletme Gideri (Kiracı) vs. Demirbaş/Yatırım Gideri (Ev Sahibi)

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu (TBK Madde 314 ve 317) bu ayrımı açık çizgilerle belirlemiştir:

A. Kiracının Ödemekle Yükümlü Olduğu Giderler (Kullanıma Bağlı İşletme Gideri):

  • Aylık periyodik asansör bakım sözleşmesi bedeli
  • Yıllık periyodik muayene (vize) harçları
  • Günlük kullanımdan kaynaklanan küçük ampul, fotosel temizliği gibi sarf malzeme giderleri

B. Ev Sahibinin (Kat Malikinin) Ödemekle Yükümlü Olduğu Giderler (Demirbaş / Yatırım):

  • Kırmızı veya sarı etiketi yeşile çevirmek için yapılan kapsamlı revizyonlar
  • Asansör motoru, çekme halatları, kumanda panosu, fren paraşüt mekanizması, ray ve kabin değişimi
  • Binanın değerini artıran ve gayrimenkulün mütemmim cüzü (ayrılmaz parçası) sayılan tüm yapısal yenilemeler

3. Kiracı Kırmızı Etiket Parasını Öderse Ne Olur? Kiradan Mahsup Hakkı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre; kiracı, ev sahibine ait olan bir demirbaş masrafını (örneğin asansör revizyon bedelini) apartman yönetimine makbuz karşılığı ödemişse, bu ödemeyi sonraki ayın kira bedelinden tek seferde veya taksitler halinde mahsup etme hakkına sahiptir (TBK Madde 305/2).

Yöneticiye Uyarı: Apartman yönetimi kırmızı etiket revizyon bedeli için kiracı hakkında icra takibi yapamaz veya kiracıyı zorlayamaz. Borcun yasal muhatabı her koşulda tapu sahibi (kat maliki)'dir.

4. KonutYönetim Çift Cüzdan (Kiracı / Ev Sahibi) Ayrımıyla Sorunsuz Yönetim

Piyasadaki eski yazılımların en büyük hatası tek cari hesap açmaları ve demirbaş faturalarını kiracıya da borçlandırmalarıdır. KonutYönetim Çift Cüzdan Modülü, bir asansör faturası girildiğinde faturayı işletme (rutin bakım) ve demirbaş (revizyon/parça) olarak ikiye böler; rutin bakımı kiracının aidatına eklerken, kırmızı etiket revizyon bedelini otomatik olarak doğrudan mülk sahibinin ekstresine borç kaydeder.