1. Yönetici Atanması Ne Zaman Mecburidir? (KMK Madde 34)

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 uyarınca; sekiz (8) veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde bir yöneticinin atanması kanunen mecburidir. Bağımsız bölüm sayısı 8'den az olan binalarda ise yönetici atanması zorunlu olmayıp kat malikleri dilerse yönetici seçebilir.

2. Yönetici Seçiminde Aranan Çoğunluk: Sayı ve Arsa Payı Çifte Çoğunluğu

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu (çifte çoğunluk) tarafından 1 yıl süreyle seçilir. Eski yöneticinin görevi her takvim yılı sonunda sona erer ve yeniden seçilmesi mümkündür.

  • Örnek: 20 dairelik bir apartmanda yönetici seçilebilmesi için en az 11 daire malikinin OLUMLU oyu VE bu 11 kişinin arsa payları toplamının tüm apartman arsa payının %50'sinden fazla olması şarttır.
  • Dışarıdan Yönetici: Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir şahıs veya yönetim şirketi de seçilebilir. Dışarıdan yönetici seçiminde de aynı çifte çoğunluk kuralı geçerlidir.

3. Kimse Yönetici Olmak İstemezse Ne Yapılır? (Mahkeme Yoluyla Atama)

Kat malikleri kurulu yönetici seçiminde anlaşamaz veya kimse aday olmazsa, kat maliklerinden herhangi biri gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak binaya mahkeme kanalıyla yönetici atanmasını talep edebilir. Mahkemece atanan yönetici, 6 ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

4. Yöneticinin Ücreti ve Aidat Muafiyeti (KMK Madde 40)

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 40, yöneticinin emeğinin karşılığını teminat altına almıştır:

  • Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, kat malikleri arasından seçilen yönetici, yönetim giderlerinin (aidatının) yarısına (%50) katılmaz.
  • Kat Malikleri Kurulu kararıyla yöneticiye genel giderlerden %100 tam muafiyet sağlanabileceği gibi, ayrıca aylık huzur hakkı veya net maaş da bağlanabilir.
  • Dışarıdan atanan yöneticiye ise sözleşmesinde belirlenen yönetim bedeli ödenir.

5. Yöneticinin Temel Kanuni Görevleri ve Cezai Mesuliyeti

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK Madde 38). Başlıca görevleri şunlardır:

  1. Kat Malikleri Kurulu kararlarını ve işletme projesini harfiyen uygulamak.
  2. Anagayrimenkul adına resmi bir banka hesabı açtırmak ve tüm tahsilat/harcamaları bu hesap üzerinden şeffaf şekilde yürütmek (KMK Madde 35).
  3. Gününde ödenmeyen aidat ve avans borçları için KMK 20/c uyarınca yasal gecikme tazminatı uygulamak ve icra takibi başlatmak.
  4. Noter tasdikli karar ve işletme defterlerini usulüne uygun tutmak ve her yıl Ocak ayında notere kapanış yaptırmak.
Cezai Sorumluluk: Apartman parasını şahsi hesabına aktaran veya usulsüz harcayan yöneticiler hakkında Türk Ceza Kanunu Madde 155 uyarınca "Güveni Kötüye Kullanma" suçundan hapis cezası istemiyle kamu davası açılabilir.

6. KonutYönetim ile Profesyonel ve Şeffaf Yöneticilik

KonutYönetim, yöneticileri tüm bu ağır hukuki risklerden kurtarır. Otomatik banka ekstre eşleştirmesi, 1-tıkla icra takip dosyası oluşturma ve maliklere şeffaf mobil bilgilendirme sayesinde binalarda tam hesap verebilirlik sağlar.